Pokud zvažujete prodej nemovitosti, rozhodně budete potřebovat znát její skutečnou hodnotu. Co si pod odhadem ceny nemovitosti vůbec představit? Kdo vám s tím pomůže?
Kdy je potřeba odhad ceny nemovitosti?
Znát hodnotu nemovitosti oceníte hned v několika situacích. Pokud prodáváte dům, či byt, bude vás určitě zajímat reálná cena, abyste neprodávali pod cenou. Když se naopak budete chtít přestěhovat, budete rádi, že díky odhadu zjistíte, jestli se nejedná o přemrštěnou cenu. Další důvody pro odhad mohou být následující:
Odhad ceny nemovitosti pro finanční úřad
Finanční úřad po vás bude vyžadovat znalecký posudek, tedy služby soudního znalce, pro odvod daně z nabytí nemovitosti.
Odhad ceny nemovitosti pro hypotéku (odhad nemovitosti pro banku)
Jednou z podmínek pro schválení hypotéky je právě ocenění nemovitosti. Banka vám odhadce automaticky přidělí, nebo vám dá vybrat ze seznamu odhadců, se kterými spolupracuje. Platnost odhadu nemovitosti je půl roku a obecně by měly být vypracovány odhadcem spolupracujícím s bankou.
Server Podnikatel však k tomu dodává, že „u banky bývá odhad ceny o 10–20 % nižší, než skutečně je, a to pro případ, že by bylo potřeba bance splatit dluh prodejem daného objektu.“
Odhad nemovitosti při rozvodu
Při rozvodovém řízení se bude řešit společné jmění manželů. Pokud mají manželé majetkové spory a nejsou schopni se dohodnout, bude se vše řešit soudní cestou. Z toho vyplývá i nutnost soudního znalce pro vydání znaleckého posudku. V případě, že se manželé dohodnou a nebude se muset do celé záležitosti zapojovat soud, postačí ocenění zpracované odhadcem z realitní kanceláře.
Odhad nemovitosti pro dědické řízení (odhad nemovitosti pro notáře)
Pro účely dědického řízení může odhad ceny vyžadovat notář, protože na jeho základě dojde k vyplacení jednotlivých dědiců. Odhad nemusí být nutně od soudního znalce, postačí i od odhadce z realitky.
Kdo je zodpovědný za ocenění nemovitosti?
Obecně se při ocenění nemovitosti doporučuje obrátit na odborníky. V tomto případě, to může být soudní znalec, odhadce z realitní kanceláře, odhadce (OSVČ) nebo odhadce z banky.
Cena znaleckého posudku nemovitosti
Zde platí, že znalecký posudek může vydávat pouze soudní znalec. S tím se pojí i daleko větší přesnost odhadu a vyšší cena. Tyto posudky jsou nezbytné při rozvodech, během soudních sporů a v souvislosti s exekucemi.
Znalecký posudek oproti odhadu tržní ceny musí splňovat přísnější pravidla. Má celkem pět částí, a to titulní stranu, nález, posudek, znaleckou doložku s podpisem a pečetí a přílohy.
Euro.cz uvádí, že cenu znaleckého posudku stanovuje vyhláška 504/2020 Ministerstva spravedlnosti ČR a novelizací č. 370/2022 Sb., platná od 1. 1. 2023. Podle těchto dokumentů se odměna pro státní instituce a soudy pohybuje v rozmezí 800 až 1 000 Kč za hodinu bez DPH.
Tentýž zdroj zveřejnil příklady cen znaleckého posudku na základě typu nemovité věci:
- bytová jednotka: 5000 až 8000 Kč
- bytový dům: 12 000 až 17 000 Kč
- rodinný dům: 9000 až 13 000 Kč
- pozemek: 4500 až 7500 Kč
Můžete se však také setkat s tím, že některé banky a realitky jsou schopni provést odhad ceny nemovitosti zdarma, zvláště když následně využijete jejich služby. V případě soukromníků se ale ceny obecně pohybují v řádech tisíců korun.
Jak probíhá odhad nemovitosti: Výpočet hodnoty nemovitosti
Při odhadu ceny je důležitá prohlídka nemovitosti (naměření, vyfocení interiéru i exteriéru) a stanovení určitých parametrů. Odhadce se bude zajímat např. o stáří nemovitosti, způsob vytápění, vady, napojení na inženýrské sítě, orientace ke světovým stranám apod.
Cena se stanovuje i podle lokality a s tím spjatou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Východiskem budou i veřejně dostupné informace, tj. katastr nemovitostí a cenové mapy.
Cenu ovlivňuje i typ vlastnictví. Byty v osobním vlastnictví se prodávají o 10–20 % dráž než družstevní byty. Nižší cenu mají třeba i byty v přízemí, nebo severněji orientované byty.
Existují tři možnosti odhadu ceny nemovitosti, které se velmi často kombinují. Nejběžnější je porovnávací metoda, kdy se porovnává vypočítaná cena jedné nemovitosti s cenami obdobných nemovitosti umístěných ve stejné lokalitě.
Další variantou je výnosová metoda používaná zejména u nemovitostí, které budou sloužit k pronájmu. Server Podnikatel uvádí, že zohledňuje „vztah mezi cenou na trhu a možným užitkem, který člověku nemovitost přinese.“
Třetí možností je nákladová metoda. Ta se používá při určování hodnoty nových bytů i ve chvíli, kdy je nezbytné posoudit nutné opravy, jež bude potřeba provést na starší nemovitosti.
Odhad nemovitosti online
V případě, že zvolíte odhad ceny nemovitosti online, počítejte s tím, že půjde pouze o přibližný odhad. Ať už je to online odhad zdarma, nebo za poplatek, berte to s rezervou. Přesnější odhad vám zajistí odborníci v této oblasti. Odhad zdarma si můžete vyzkoušet např. na stránkách Valuo.cz.
Odhad ceny nemovitosti kalkulačka zdarma
Kalkulaček pro odhad ceny nemovitosti je možné na internetu nalézt mnoho. Na webu Fingo si můžete zdarma nechat spočítat odhad ceny nemovitosti i nejvhodnější výši nájemného. Podobně tomu je i u Reas. Server Měšec nabízí odhad ceny bytu pomocí několika kroků a zdarma.
Odhad nemovitosti při darování
Když se rozhodnete darovat nemovitost v rámci rodiny, není potřeba nechat zpracovat znalecký posudek. V případě, že hodnota nabyté nemovitosti je více než 5 milionů korun, je zapotřebí oznámit dar příslušnému finančnímu úřadu. Opět není nutný znalecký posudek.
*️⃣Co stojí odhad nemovitosti?
Za služby odhadce pro cenu bytu zaplatíte okolo 4 000 Kč, o pár tisíc korun méně než za odhad rodinného domu. Konečná suma, kterou zaplatíte je podle toho, kolik odhadci zpracování odhadu zabere.
*️⃣Jak dlouho trvá odhad nemovitosti?
Prohlídka s ohledem na velikost nemovitosti trvá obvykle okolo hodiny, poté odhadce informace zpracuje. Záleží ale také na tom, jak je odhadce pracovně vytížený. Uvádí se, že ocenění nemovitosti je hotové zhruba do jednoho týdne.
*️⃣Jaký je rozdíl mezi odhadní a tržní cenou?
Tržní cena prodávaného domu či bytu zohledňuje dynamiku trhu (trendy trhu, atraktivitu lokality) a vychází tedy z reálných cen srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě.
Odhadní cena bere ohled na celkové parametry stavby a pozemku, rozvodové sítě a nemovitosti a úroveň energetické náročnosti. Zpracovává ji znalec s razítkem a znaleckou doložkou. Tržní cena tak více odpovídá skutečné ceně.
*️⃣Co se počítá do odhadu nemovitosti?
Většina zdrojů zmiňuje následující body potřebné k odhadu:
- stáří nemovitosti,
- rok a rozsah případné rekonstrukce,
- stavební materiál (cihly, panel…),
- vady (plíseň, popraskané zdivo…),
- počet, dispozice a rozloha místností,
- způsob vytápění (plyn, elektřina…),
- napojení na inženýrské sítě,
- orientace ke světovým stranám,
- příslušenství (garáž…),
- aktuální nájemní vztahy a věcná břemena,
- dopravní dostupnost (byty u metra a tramvaje mohou být o 10–15 % dražší),
- občanská vybavenost (obchody, školy, úřady, parky, dětská hřiště),
- územní plán a chystané projekty.
Zdroje:
Komentáře
